Ostatnie lata pokazały jak duże jest zapotrzebowanie na projekty elektrowni fotowoltaicznych o mocy do 1 MW, z wygraną aukcją. Kupujący mają bardzo duży apetyt na projekty, a tych jest ograniczona ilość. Z naszego doświadczenia wynika, że niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, kiedy zainteresowanie inwestorów jest tak duże, że wielokrotnie przebijają oni ceny za projekty poaukcyjne, oferowane przez swoich konkurentów.
W aukcji przeprowadzonej w grudniu 2019 dla instalacji odnawialnego źródła energii wykorzystujących do wytwarzania energię promieniowania słonecznego o mocy nie większej niż 1 MW złożono 1044 oferty. Z tego wygrało 759 ofert. Część z tych projektów jest w rękach podmiotów, które planują wybudować elektrownie we własnym zakresie, natomiast część z nich było przedmiotem dalszej sprzedaży. Wniosek jest taki, że sprzedający nie musieli się bardzo trudzić, aby sprzedać swoje projekty. Wystarczyło odpowiednie ogłoszenie i chętnych do zakupu projektów PV zgłaszało się wielu. Kupujących jest więcej niż projektów. I tutaj pojawia się pierwszy ważny aspekt.
I. Czas.
Jeżeli już ktoś zaproponował satysfakcjonującą cenę za zakup projektów i sprzedający się na nią zgodził, to kupujący ma ok. 4-5 tygodni na zbadanie jakiej jakości są to projekty. Jeżeli byłby to tylko 1 projekt, obie strony mają dość czasu i przestrzeni aby rozwiać wszelkie niejasności, które mogły się pojawić na etapie badania due-diligance. Natomiast, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest 20, 30 czy 40 projektów, to już czasu na wyłapanie wszystkich nieścisłości jest relatywnie mało. Co jest wówczas istotne?
II. Wizyta w terenie.
Jednym z pierwszych aspektów, jakie należy zweryfikować przed zakupem projektu jest także to, czy w okolicy nie ma niespodzianek typu sąsiad przy granicy działki planowanej inwestycji, który od strony południowej, postawił wysoką na 15 m oborę. Albo czy na działce obok nie wyrósł las, który na początkowym etapie rozwoju projektu był niskim nasadzeniem. Powyższe okoliczności mogą wpłynąć na fakt, że realizowanie projektu PV w danej lokalizacji stoi pod dużym znakiem zapytania.
III. Przyłączenie do sieci.
Kolejną niezwykle istotną kwestią przy realizacji projektów PV jest zweryfikowanie, czy miejsce przyłączenia do sieci elektroenergetycznej jest tam, gdzie deklaruje sprzedający. Warunki przyłączenia rzadko wskazują konkretny punkt, w którym ma nastąpić przyłączenie elektrowni do sieci. Częściej jest to linia relacji X do Y. Dlatego owy konkretny punkt przyłączenia jest na tyle istotny, że we wszystkich dokumentach związanych z projektem należy potwierdzić, iż z całą pewnością znajduje się on w tej konkretnej lokalizacji.
IV. Służebność przesyłu.
Jeżeli jesteśmy przy linii elektroenergetycznej, to nie może zabraknąć tematu ustanowionych służebności przesyłu na lokalizację kabla łączącego elektrownię z siecią OSD. Brak możliwości ułożenia kabla na konkretnej działce może powodować konieczność wybudowania dodatkowych setek metrów kabla. Jest to działanie bardzo kosztowne, które ostatecznie może wpłynąć na opłacalność całej inwestycji.
V. Droga konieczna do dojazdu na teren inwestycji.
Następnym ważnym punktem przy weryfikacji projektów jest sprawdzenie możliwości niezależnego dojazdu na teren inwestycji. Nie należy zapominać, jak ważne jest położenie drogi dojazdowej do elektrowni fotowolaticznej. Jeżeli zachodzi konieczność przejazdu przez cudzy teren, to zawsze rodzi się ryzyko, że w pewnym momencie ktoś nie wyrazi na to zgody. W tym przypadku, obligatoryjne jest zatem ustanowienie służebności gruntowej albo drogi koniecznej, a czasami zawarcie umowy o korzystanie z nieruchomości, mającej dostęp do drogi publicznej. Analiza dostępu do drogi stanowi jeden z elementów audytu stanu prawnego nieruchomości i z całą pewnością należy jej dokonać jeszcze przed decyzją o zakupie projektu.
VI. Zobowiązania.
Czyli weryfikacja, czy wszystkie dotychczasowe zobowiązania związane z realizacją projektów zostały uregulowane. Nikt przecież nie lubi odbierać telefonów od zirytowanych właścicieli gruntów, którzy nie otrzymali swojego czynszu na czas. Brak spełnienia świadczenia wynikającego z zawartej umowy dzierżawy, może nawet spowodować, że właściciel będzie miał prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy. Wypowiedzenie umowy dzierżawy pozbawia możliwości realizacji planowanej inwestycji.
Kwestii prawnych i technicznych do zweryfikowania jeszcze przed zakupem projektów PV jest bardzo dużo, a czasu na analizę niewspółmiernie mało. O ile do tych prac i analiz mamy właściwy zespół ludzi, to wówczas nie ma z tym większego problemu. Natomiast, trudniej jest zbadać projekty mając zespół, który nie koncentruje się na istocie problemu, a zajmuje się innymi kwestiami, jak np.: nadzór nad budową. Takie osoby nie zawsze posiadają właściwą wiedzę i kompetencje, aby w sposób rzetelny zweryfikować wszystkie ryzyka, które występują w projekcie. Dlatego, przy ograniczonych zasobach ludzkich wskazane jest zlecenie badania due-diligance podmiotowi zewnętrznemu, który posiada odpowiednie zaplecze osobowe. W ten sposób oszczędzasz swój czas i pieniądze oraz masz gotowy raport, który możesz przedstawić np.: instytucji finansującej projekt.