Odpowiadając na powtarzające się pytania, jakie padają podczas rozmów z osobami potencjalnie zainteresowanymi inwestycjami w farmy fotowoltaiczne (słoneczne), postanowiliśmy przybliżyć kluczowe z punktu widzenia dewelopera etapy i procedury administracyjne jakie mają miejsce w związku z tzw. „dewelopowaniem” projektu PV do momentu udziału w aukcji OZE.
1. W jaki sposób ocenić czy moje grunty nadają się na farmę fotowoltaiczną / solarną?
W pierwszej kolejności oceniamy czy lokalizacja, w której zamierzamy realizować potencjalną inwestycję spełnia podstawowe kryteria: zachowana jest odpowiednia powierzchnia działki lub kilku działek, czyli co najmniej 1,5 ha na 1 MW, klasa gruntu 4-, 5- lub 6, gleba mineralna, nieorganiczna oraz taka, która nie będzie musiała podlegać odrolnieniu, odległość działki od linii średniego napięcia w linii prostej do około 500 m, położenie na tzw. terenach niechronionych (czyli poza parkami narodowymi, obszarami „Natura 2000”), o równym kształcie, najlepiej kwadratowym. Grunty oceniamy zatem pod kątem planistycznym, środowiskowym, warunków przyłączenia do sieci oraz pod kątem pozwolenia na budowę. Bazując na naszym doświadczeniu oraz kontaktach z urzędami, odpowiednimi do wydawania niezbędnych zgód, po wstępnej, pozytywnej analizie potencjalnego projektu możemy przystąpić do rozwoju projektu.
2. Od czego zacząć rozwój farmy, jeśli grunt przeszedł pozytywną weryfikację?
Kolejnym etapem jest pozyskanie tytułu prawnego do gruntu, na którym stanie farma fotowoltaiczna. Powszechnie przyjętym środkiem do uzyskania takiego tytułu jest podpisanie z właścicielem gruntu umowy dzierżawy, albo nabycie gruntu na własność. Tytuł prawny do gruntu ma znaczenie w kolejnych etapach rozwoju projektu przy ubieganiu się o wydanie określonych decyzji administracyjnych.
3. Mam zawartą umowę dzierżawy na 10 ha, które idealnie spełniają kryteria dla usytuowania farmy fotowoltaicznej. Co dalej?
Kolejnym etapem jest wydanie tzw. decyzji środowiskowej (DŚ). Farma fotowoltaiczna jest przedsięwzięciem, które potencjalnie znacząco może wpływać na środowisko i co za tym idzie wymaga wydania określonej decyzji przez Urząd Gminy albo Urząd Miasta po uprzedniej konsultacji z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska, Powiatowym Państwowym Inspektorem Sanitarnym oraz Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie. Do wniosku o wydanie DŚ niezbędne jest dołączenie Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia (KIP). Zaznaczyć jednak należy, że przedmiotem postępowania środowiskowego są profesjonalne inwestycje fotowoltaiczne zlokalizowane na gruncie o powierzchni większej niż 1 ha i tylko w takim wypadku uzyskanie decyzji środowiskowej będzie obowiązkiem.
4. Kiedy konieczne jest sporządzenie tzw. raportu środowiskowego i jakie są dalsze kroki po wydaniu decyzji środowiskowej?
Na etapie postępowania w przedmiocie uzyskania DŚ organ prowadzący postępowanie może w wyniku konsultacji z pozostałymi organami (patrz: pkt.3) nałożyć na inwestora obowiązek przygotowania raportu oddziaływania inwestycji na środowisko, albo odstąpić od nałożenia obowiązku przygotowania takiego raportu.
Następnie, jeśli nasza lokalizacja nie mieści się na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszczającym postawienie źródła wytwarzającego energię odnawialną, występujemy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
5. Dla mojej lokalizacji posiadam wydane już DŚ i WZ. Jakie dalsze kroki powinienem podjąć żeby rozwinąć projekt i zacząć budowę?
Kolejno, występujemy o wydanie warunków przyłączenia farmy fotowoltaicznej do odpowiedniego operatora sieci. W momencie uzyskania warunków przyłączenia, które zadowalają zarówno nas jak i inwestora, czyli miejsce przyłączenia farmy fotowoltaicznej do sieci jest w bliskiej odległości od planowanej inwestycji, a wydane warunki są odpowiedniej mocy, wykonujemy projekt budowlany farmy fotowoltaicznej. Proces projektu budowlanego jest niezwykle istotny z punktu widzenia przyszłej inwestycji i stanowi etap, w którym muszą zostać uwzględnione wszystkie wydane wcześniej decyzje administracyjne. To na tym etapie zapadają najważniejsze decyzje o rozłożeniu modułów na terenie nieruchomości przeznaczonej pod elektrownię fotowoltaiczną oraz kształtuje się planowane zagospodarowanie terenu przyszłej inwestycji.
Zdarza się, że deweloperzy planują wykonanie projektu budowlanego po jak najniższych kosztach, przy czym takie działanie może wpłynąć na fakt, że podczas jego realizacji okaże się, że projekt jest niewykonalny i konieczna będzie zmiana. Wykonanie projektu budowlanego zamiennego kosztuje tyle samo, co pierwotny projekt budowlany. Tym samym, inwestor ponosi nie tylko podwójny koszt danego etapu, ale traci również coś cenniejszego – czas. W takim wypadku, czas budowy przesunie się, realizacja inwestycji zostanie opóźniona, a inwestor zacznie zarabiać na farmie później niż zakładał.
Tylko w przypadku posiadania kompletu wskazanych dokumentów, możliwe jest rozpoczęcie budowy farmy ale i udział w aukcji OZE. Przy czym uzyskanie przez dewelopera dobrych i użytecznych decyzji oraz zgód administracyjnych wymaga czujności oraz świadomego podejścia doświadczonych menedżerów do zarządzania projektem.
I może „na papierze” proces rozwoju elektrowni fotowoltaicznej wydaje się łatwy, to w praktyce już tak nie jest. Na każdym z powyższych etapów może pojawić się przeszkoda, która niezauważona odpowiednio wcześniej, może implikować poważne konsekwencje – np.: brak pożądanego zwrotu z inwestycji. Czy stać Cię na takie ryzyko? Jeżeli choć przez chwilę przeszło Ci przez myśl, że boisz się samodzielnie poprowadzić taki proces, zgłoś się do specjalistów.
Solaris Ventum może pomóc Ci rozwinąć własny projekt od pozyskania lokalizacji po przygotowanie kompletu ważnych dokumentów pod budowę. Biorąc pod uwagę wieloletnie doświadczenie w budowaniu farm fotowoltaicznych oraz wiatrowych, spotykaliśmy się z różnymi decyzjami, stawianymi wymogami czy zmianami w prawie i wiemy jak reagować w przypadku napotkanych barier czy przeszkód administracyjno – prawnych. Z pewnością wybór usługi u doświadczonego zespołu spowoduje, że inwestycja w farmę fotowoltaiczną stanie się nie tylko łatwiejsza, ale ostatecznie będzie kosztowała mniej, niż zakup gotowej farmy tuż przed aukcją.